Společenství vlastníků nesmí ve stanovách zakazovat krátkodobé pronájmy. Předchozí rozhodnutí městského soudu otočil odvolací vrchní soud.
Naděje, kterou v otázce regulace krátkodobých pronájmů dal před dvěma roky společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) Městský soud v Praze (sp. zn. 80 Cm 8/2018), po odvolacím řízení pohasla. Podle pravomocného verdiktu vrchního soudu totiž SVJ prostřednictvím stanov účinně bojovat proti fenoménu Airbnb nemohou. Dlužno podotknout, že spor bude mít zřejmě i po vyčerpání řádných opravných prostředků pokračování. Žalované SVJ totiž zvažuje dovolání k Nejvyššímu soudu.
Pražská Petrská čtvrť v centru města ještě před pandemií koronaviru bezpochyby patřila k oblíbeným lokalitám pro krátkodobé ubytování. Takové řešení turistického přístřeší na několik dnů v soukromí je z finančního hlediska mnohem výhodnější než využití služeb klasických hotelů. A to na obou stranách, tedy jak nájemce, tak pronajímatele. Až do vydání jiného loňského rozsudku Městského soudu v Praze (č. j. 6 Af 20/2020-28) v řízení, ve kterém finanční správa ustála svůj pohled, že příjmy z Airbnb jsou klasickým podnikáním, a nikoli daňově výhodnějším pronájmem, se mohli vlastníci takto pronajímaných bytů těšit na osvobození od daně z přidané hodnoty, od povinných odvodů na sociální a zdravotní pojištění, a nemuseli vést ani účetnictví či daňovou evidenci.
Další ránu krátkodobým pronajímatelům pak zasadil i stavební úřad, když pravomocně rozhodl, že všechny nemovitosti nabízené přes služby typu Airbnb musejí být zkolaudované jako ubytovny. Přitom podmínky, které zákon klade na kolaudaci ubytoven, se od požadavků na byty výrazně liší. Přísnější jsou zejména v otázce požárních předpisů.
Spor, který městský soud řešil, však má počátek dávno předtím, než protivirová opatření omezila cestování a s ním příliv zahraničních turistů a než pronajímatelům vyrostly nové překážky ze strany orgánů veřejné moci a daňové správy. Sahá totiž do roku 2017, kdy cizinec v Petrské čtvrti v bytovém domě se šesti byty jeden z nich koupil a po rekonstrukci jej začal krátkodobě pronajímat přes Airbnb. Podle svědectví sousedů se v bytě týdně vystřídaly desítky turistů. „V létě se tu nedá otevřít okno, jaký je venku hluk,“ líčila tehdy situaci jedna z obyvatelek domu a předsedkyně zastupitelského Výboru proti vylidňování centra a pro podporu komunitního života Bronislava Sitár Baboráková.
Navíc v okolních domech, s nimiž sousedy spojuje společný dvůr, byla k nelibosti místních takto pronajímána většina bytů. Stížností na hluk a nepořádek přibývalo a SVJ začalo problém řešit. Napřed se s majitelem bytu pokoušelo domluvit po dobrém. Když ale domluvy nepomáhaly, odhlasovalo si změnu stanov ve smyslu, že aby bylo možné byty krátkodobě pronajímat, musí s tím souhlasit všichni vlastníci bytů v daném domě bez výjimky. Jinými slovy plán pronajímat byt v rámci platforem typu Airbnb podléhal schvalování na schůzi shromáždění SVJ a jediný hlas proti znamenal stopku takovému záměru. Dotčený pronajímatel jako jediný pro změnu stanov nehlasoval a následně ji napadl u soudu. Domáhal se jejího zrušení s argumentem, že se SVJ má starat o společný majetek a nemá pravomoc vměšovat se do záležitostí vlastníka jednotky. Jedině on má podle žaloby právo rozhodovat, jakým způsobem bude jeho byt využíván. „Do působnosti SVJ za žádných okolností nespadá možnost omezovat způsob užívání jednotek. Pokud by platil opak, tak by každé sdružení mohlo zakázat jakýkoliv nájem bytu,“ uvedl advokát Lukáš Máchal, který žalobu sepsal.
Městský soud žalobu zamítl poté, co vyslechl ostatní obyvatele domu a ti dosvědčili, že se ubytování cizinců podepsalo na stavu společných prostor. Pomočené stěny, vylomené dveře, ztráta bezpečí a soukromí nebo přeplněné popelnice byly na denním pořádku a ztrpčovaly život sousedům. „Způsob, jakým s bytem nakládá, ztěžuje ostatním vlastníkům jednotek v domě výkon stejných práv a zároveň tím poškozuje společné části domu,“ napsala do usnesení soudkyně Milada Mašínová.
Advokátka Michaela Vilhelmová, která žalované SVJ před soudem zastupovala, už v nalézacím řízení upozorňovala na další důležitý aspekt celého případu, v němž jí soudkyně dala za pravdu. Totiž to, že vlastník svůj byt pronajímá v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a stavebními předpisy. Provozovny ubytovacích služeb nesmějí být umístěné ve stavbách pro trvalé bydlení.
Právníci specializující se na nemovitostní právo po nepravomocném rozhodnutí předpovídali, že půjde o dlouhou bitvu s nejasným koncem. „Dá se předpokládat, že spor projde všemi instancemi, včetně Ústavního soudu,“ opřel svůj odhad advokát Jakub Štilec o to, že jedna i druhá strana sporu reprezentují širokou zájmovou skupinu a přinejmenším v centru Prahy jde o citlivý společenský problém. Jiný rozsudek Nejvyššího správního soudu z roku 2008 se totiž k otázkám porušení kolaudačního rozhodnutí postavil benevolentně a připustil užívání bytu pro podnikání formou krátkodobých pronájmů.
„Jde-li o byt pronajatý, může být nepochybně užíván jeho nájemcem, ale lze jej také dlouhodobě, střednědobě či krátkodobě přenechat do podnájmu podnájemci za předpokladu, že i on jej bude užívat jako byt. Tedy k bydlení pro sebe či přiměřeného počtu dalších osob, a to způsobem, který odpovídá povaze bytu. Je dokonce nanejvýš logické a jako výkon vlastnického práva či práva z něho odvozeného zcela legitimní, že některé byty v turisticky atraktivní lokalitě budou krátkodobě pronajímány turistům, například proto, že v konkrétním případě to bude ten nejvýnosnější způsob užívání daného bytu,“ uvádí se v rozsudku Nejvyššího správního soudu (č. j. 2 As 39/2007-80) z doby, kdy však krátkodobé pronájmy nebyly rozšířené v tak masovém měřítku ani nebyly známy dopady s tím spojené.
Také advokátka Vilhelmová připustila, že krátkodobé pronájmy přes Airbnb a jemu podobné platformy nejsou dosud v českém právním řádu nijak specificky upravené. „Pohledem soukromého práva je ale potřeba konstatovat, že nelze aplikovat příslušná ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu, protože jejich užití pro krátkodobé nájmy je výslovně vyloučeno,“ upozorňuje Vilhelmová na ustanovení § 2235 odst. 2 občanského zákoníku.
Proti zamítnutí žaloby se cizinec bránil odvoláním a Vrchní soud v Praze mu koncem roku dal částečně za pravdu. V usnesení (č. j. 6 Cmo 86/2020-167) totiž dospěl k závěru, že SVJ tuto regulaci v domě přijmout nemůže. „Podle ustanovení § 245 občanského zákoníku se na takové rozhodnutí hledí, jako by nebylo přijato,“ napsal senát vedený Vladislavou Riegrovou do odůvodnění. Místo SVJ totiž proti prokázaným negativním aspektům krátkodobých pronájmů mohou brojit jen samotní vlastníci jednotek.
Advokátka Vilhelmová potvrdila, že SVJ zvažuje podání dovolání. Podle ní usnesení vrchního soudu postrádá bližší zdůvodnění toho, proč by SVJ nemělo mít pravomoc stanovami omezit poskytování ubytovacích služeb, když se toto týká i užívání společných prostor. „Navíc je rozhodnutí nekompatibilní s vývojem této problematiky v jiných evropských zemích,“ dodává Vilhelmová.
Odvolací soud předpokládá, že sami vlastníci podají zápůrčí žalobu na pronajímatele a u soudu se budou domáhat nerušeného výkonu svých vlastnických práv. Na nich tak bude prokázat, že nepořádek nebo hluk přesahuje obvyklou míru a pochází od hostů ubytovací platformy.
„Zdokumentovat jej ze strany jiného vlastníka v domě je velmi obtížné. Sám vlastník může takové podnikání opakovaně přerušovat a opět zahajovat,“ naznačuje možné úskalí Daniel Urban, specialista na právo SVJ z Advokátní kanceláře Janoušek, a ze své praxe dodává příklad, kdy vlastník rekonstruoval svou jednotku bez patřičného stavebního povolení. SVJ sice okamžitě uvědomilo stavební úřad, ale ten provedl kontrolu s dvou- až třítýdenní prodlevou. Stalo se pak, že rekonstrukce v té době už byla z větší části dokončena a stavební úřad nemohl dokázat, do čeho bylo v bytě zasaženo. „A to je rekonstrukce bytu něco, co ze dne na den neskončíte nebo nezakryjete. Lze si představit, že kontrola využívání zkolaudovaného bytu jen k trvalému bydlení by byla mnohem náročnější,“ podotýká právník.
Odvolací soud podle něho opomíjí, že SVJ je entitou složenou výhradně z vlastníků jednotek. „Není důvod, aby kolektivní vůle vlastníků měla horší právní ochranu a postavení než individuální vůle jednoho vlastníka. Nabízela by se totiž otázka, k čemu potom vlastně SVJ slouží,“ uvažuje Urban a očekává, že Nejvyšší soud přihlédne k tomu, že SVJ je zcela odvislé od vlastnického práva jeho členů k bytovým jednotkám. „SVJ je utvořeno právě proto, aby usnadnilo komunikaci, rozhodování, užívání i financování uvnitř společné věci (uvnitř domu). Snaha vrchního soudu omezit tuto roli SVJ co do regulace Airbnb tak u mne nenalézá pochopení,“ posteskl si Urban s tím, že podle jeho názoru má SVJ možnost omezovat dění v domě.
Občanský zákoník nařizuje SVJ ve svých stanovách upravit i takzvaná pravidla pro užívání společných částí, a to jako podstatnou náležitost stanov SVJ. Těmito pravidly se nejčastěji rozumí domovní řády, které chování v domě upravují. Noční klid, polední klid, ale i omezení stavebních prací jen na určitou denní dobu jsou podle Urbana v SVJ standardem a je možné je i účinně vymáhat jednak veřejnoprávní cestou, typicky přes přestupkové řízení, a jednak skrze určité formy pokuty či peněžité sankce za porušení stanov nebo interních dokumentů. „O možnosti uložit ze strany SVJ vlastníku jednotky za porušení povinnosti stanovami určenou pokutu se však vedou obsáhlé právní diskuse. Sám jsem toho názoru, že pokutu uložit i vymáhat lze. Stanovy SVJ nejsou nic jiného než jedinečný typ smlouvy mezi vlastníky v domě upravující pravidla, na kterých se dohodli. Pokud se dohodli i na pokutě za porušení stanov, jsem přesvědčen, že je její udělení i soudní vymáhání zcela po právu,“ dodává Daniel Urban.
Opatrněji hodnotí možnost vymáhání pokut vůči nezbedným sousedům advokát Jakub Štilec. „V odborné veřejnosti je toto oprávnění stále předmětem polemiky, neboť doposud nebylo ověřeno ustálenou soudní praxí,“ dodává. Sousedům, kterým krátkodobé pronájmy nejsou po vůli a negativně zasahují do jejich užívacích práv, doporučuje vlastnickou žalobu. Jejím prostřednictvím se bude majitel bytu domáhat toho, aby ten, kdo poklidný výkon vlastnického práva ruší například hlukem, nepořádkem či jinými imisemi, od takového jednání upustil, případně napravil jeho následky či nahradil způsobenou škodu. „SVJ ani ostatní vlastníci nejsou arbitrem místní situace,“ zdůrazňuje Štilec.
Nedávná novela občanského zákoníku pro případ, kdy by uživatel bytu povinnosti neplnil, zavedla institut výstrahy, po níž může SVJ přistoupit k žalobě na nařízení prodeje jednotky. Všichni oslovení právníci se shodují, že toto řešení je zcela extrémní a není znám zatím případ, kdy by soud takové žalobě vyhověl. „Lidé v naší zemi jsou s ohledem na historické konotace obecně vzato velmi citliví na omezování nebo zbavování vlastnického práva. Zcela jistě by takový případ skončil u Ústavního soudu. Ten by posuzoval ochranu vlastnického práva na straně jedné a ochranu klidného bydlení na straně druhé. Nelze vyloučit, že by pak učinil ono ustanovení § 1184 zcela bezzubým,“ odhaduje Urban. „Takový zásah v podstatě odpovídá vyvlastnění. Právní řád a soudy proto preferují jiné a mnohem mírnější způsoby nápravy sousedských sporů,“ doplňuje Štilec.
Plán pronajímat byt v rámci platforem typu Airbnb podléhal schvalování na schůzi shromáždění SVJ a jediný hlas proti znamenal stopku takovému záměru. Není důvod, aby kolektivní vůle vlastníků měla horší právní ochranu a postavení než individuální vůle jednoho vlastníka.
Zdroj: Právní rádce | Strana 18 | Autor: Martin Drtina